注冊
資訊
您當前所在位置:

調控后,為什么全國的房子越賣越多了?

來源:櫻桃大房子  撰稿人:  發布時間:2019年11月15日 瀏覽:
摘要:

  1

  今天統計局公布數據,今年1-10月,商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速加快0.2個百分點。其中,住宅銷售額增長10.8%。

  

  按照這個增速,今年商品房全年銷售額超過2018年的15萬億不成問題。

  而銷售面積,今年跟去年比,稍微降了點,1-10月共13.3億平米,但這個月也轉正了,全年估計跟去年比也差不多了多少。

  但銷售額比去年多,也就意味著價格漲了。

  去年1到10月,統計局公布的全部成交,可以計算出均價是8535元/平米;

  今年1到10月的全部成交均價是9186元/平米,超過7%的漲幅,跑贏了GDP,如果算上杠桿,收益就更可觀了。所以今天我們業內朋友都在討論這個話題,投什么都不如投房子,這句話真不是假話,但說出來,可能很多不愛買房的人就會破口大罵。

  我也陷入了沉思,為什么這三年,房地產一直在調控,銷售額卻能不斷創新高呢?

  一二線城市我知道銷售最好的是2016年,后面這三年來的行情大部分城市確實都是下滑了,就連杭州行情這么好的城市,2016年新房賣了19萬多套,今年1-9月也只賣了9萬多套,全年也是大幅萎縮。

  中國有600多個城市,一二線調控了,那是三四五線小城市做出的貢獻嗎?

  2

  我們看下這個圖:

  

  京津冀:

  2016年牛市,2017、2018年下滑明顯,2019年又大幅反彈到了2016年的高位,達到百分之三四十的增速。

  長三角:

  2016年高峰之后,最近三年都在相對的低位增長,但也是0-20%之間。

  珠三角:

  和長三角的走勢幾乎一模一樣,但增速和銷售規模遠比長三角要少,畢竟長三角的城市要多很多,今年一季度珠三角短期有點負增長。

  中部(湖南、湖北、江西):

  最近四年是2016年牛市,2017年增速大幅下跌到平均20%左右,2018年增速小幅反彈到30%,2019增速又大幅下跌到10%的水平,也就是說,熊一年,牛一年,但是,這指的只是增速的牛熊,總的銷售額依然是增長的,也就是說賺多賺少的問題。

  成渝:

  增速最高的是2017年一季度,這三年來的增速是逐年下臺階,但也一直是正增長,保持在10%以上。

  西北(陜西、甘肅、寧夏):

  行情最好的時候在2017年,這兩年也下降到了10-20%之間。

  東北三省:

  跟成渝走勢差不多,但行情不如成渝,今年已經下降到了個位數增長。

  基本上盤點完中國的各個區域板塊,發現很少有負增長的,京津冀在2018年下滑明顯,其他大部分都是增長,只是增多增少的差別而已,但這是指的區域之間,因為每個區域里面基本上都有城市輪動。

  其實銷售之所以連年增長,也不是說這幾年調控的一二線城市沒有多少貢獻了,而光是靠三四五線的貢獻,只是是不同區域板塊出現了輪動。

  大家都知道,2015、2016年,主要是一二線城市漲,沿海城市漲,而2017年、2018年,主要是中西部和三四線城市漲,這就形成了完美的銜接。

  而2019年,有的一二線城市,因為經過兩年調整,行情又有所復蘇,成交量也在反彈,比如北京、上海、南京、合肥、鄭州、成都、珠海等。

  而有的三四五線城市又開始陷入調整期,比如保定、舟山、汕頭、臨沂等。

  

  看上圖列出的代表城市,2019年上半年,商品房銷售額同比下滑的城市還真的是屈指可數,大部分同比都是上漲的,因為都是經過了兩年調整了。

  也就是說,一二線和三四五線城市之間形成了周期錯位,中國六百多個城市,有的城市行情好時,總有的城市行情不好,而有城市行情不好時,又有城市復蘇了。

  這可能也是雖然中國樓市連續在調控,但總的銷售額卻依然能夠連年創新高的秘訣吧。

  當然這也是我們國家愿意看到的結果,既控制住了房價,又取得了好的銷售成績。

  3

  因為房地產在經濟中的地位依然是舉足輕重!不管我們愿不愿意承認這個事實。

  從10月份的經濟數據可以窺見,1-10月份固定資產投資是51萬億,同比增速5.2%,其中基建投資4.2%、工業投資3.5%、制造業投資2.6%,增速都很低,而房地產投資1-10月就是10.96萬億,增長10.3%,是固投的一倍,可以看出固投中,房地產投資的拉動作用了吧。

  所以房地產這個夜壺不管你多么恨他,但你就是沒辦法拋棄他。

  而且現在房地產調控的周期變的很短了,一年之內可能發出放松信號也可能收緊,今年4月還在鼓勵買房,4月15就變臉,10月份又有城市開始放松調控,去年也是,7月還在談調控,12月菏澤就放松限售,接著年后出現小陽春。

  4

  很多人有疑問的是,我們買房壓力很大,調控一會緊一會又松了,全國銷售額不斷創新高,韭菜怎么就割不盡呢?

  這個問題我以前也有疑惑。

  但可能我們能聽到的主流發聲主要是來自一二線城市,畢竟房價高,壓力大,也沒有去小城市調研過,所以并不了解全局,但中國這么大,小城市又多。

  實際上從銷售額和銷售面積占比來看,對全國的貢獻來說,一二線城市銷售額和銷售面積占比大概只有三成左右,三四線占比達到了七成,向來都是主力軍。

  華創證券去中西部城市做調研發現,小城市的公積金提取額度高,而房子的套均總價又低,基本上平均只有55-65萬/套。

  比如周口、牡丹江、吉林、商丘的100平米單套房價分別約為 63 萬元/套、55 萬元/套、65 萬元/套、57 萬元/套,而上述城市家庭最高公積金貸款額度分別為 70 萬元、60 萬元、60 萬元、50 萬元,基本上首付20%,剩余完全可以覆蓋房子總價。

  

  從具體調研的項目來看,例如牡丹江的月星環球城項目,其主力購房年齡層在 38-50 歲,公積金全額貸款客戶占比 30%;假日山水項目,其客戶主要源于醫院和事業單位,公積金全額貸款客戶占比超 30%;駐馬店歐洲城占比 35%,工業區客戶占比 5%,40 歲左右客戶占比最大,并且大部分客戶已有住房,并且很多中年客戶都是首次使用公積金購房。

  從這里也可以看出,我們一二線的韭菜割完了后,實際上很多三四線小城市里邊,還有很多小小的購買力在作出巨大貢獻,是我們平常沒有關注到的。

  而且他們觀測的 158 個中西部(含東北)三四線城市中,有近 80%處于常住人口增長狀態,而中部四省(江西、湖北、湖南、河南)縣城平均城鎮化率僅為 40-46%,所以縣城還是有發展空間的,只是說會有房地產漲跌小周期。

  比如棚改扶持的這幾年,銷售猛增,而退潮后的幾年可能下降,但低迷幾年后可能又復蘇了,但一二線和三四線漲跌周期錯開了,而且政策調控的步調也不一樣,所以對于全國市場來說,總的銷售額一直在增長,而且未來可能還會繼續增長。

責任編輯:上游
分享文章到:
0
瀏覽次數:
】 【 打印本頁】 【 關閉窗口
因特網信息服務:電信業務審批[2004]885號 經營許可證編號:京ICP證040699號-1 京公網安備 11010802024070號 廣告經營許可證:京海工商廣字第9990號
平特肖开奖记录 中科匯聯承辦,easysite內容管理系統,portal門戶,輿情監測,搜索引擎,政府門戶,信息公開,電子政務