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10月商品房銷售增速回升背后:資金壓力高懸

來源:網絡  撰稿人:  發布時間:2019年11月15日 瀏覽:
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  今年上半年,以收緊融資為特點的樓市調控再度升級,在監管層一系列的動作和表態后,銀行貸款、信托等渠道大幅收縮,盡管海外融資升溫,但顯然無法彌補缺口。與此同時,償債高峰期即將出現,房企正面臨“糧草告急”的境況。

  做為應對,房企選擇在銷售端發力。今年7-10月的四個月間,全國商品房銷售規模均高于去年同期。受此影響,根據統計局數據顯示,今年前10月,全國商品房銷售面積增幅首次由負轉正。

  10月房地產投資累計增速較上月小幅回落0.2個百分點,仍高達10.3%。其中,由于開發商采取了搶施工搶銷售的應對策略,施工面積和銷售面積增長均有所加快。

  “開發商在很努力地賣房,但資金壓力并沒有真正緩解。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進如此評論。

  “賣房”、“回款”成為熱詞

  由于去年基數較高,加之“小陽春”未能如約而至,今年上半年,樓市的整體表現不及去年同期。

  從下半年開始,反彈出現。7月至10月,全國商品房銷售面積連續四個月高于去年同期,從而使得前10月的銷售規模一舉由負轉正。

  統計局的數據顯示,今年前10月,全國商品房銷售面積133251萬平方米,同比增長0.1%,今年以來首次正增長;商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速提高0.2個百分點,并連續四個月擴大。

  值得一提的是,不少房企在9月和10月加大促銷力度,“以價換量”的情況頗為常見。8月末,恒大推出覆蓋全國多數樓盤項目的價格營銷策略,集團旗下的區域公司均參與營銷。從實際效果看,恒大以價格讓步換來9月831億的銷售紀錄。10月,恒大又賣出了900億的行業紀錄。

  由于國內融資大幅受限,海外融資難以填補缺口,“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。“公司上下,今年提的最多的詞就是‘銷售’、‘回款’。”北京某上市房企相關負責人對21世紀經濟報道表示,“抓銷售、促回款”已經成為整個行業的主旋律,一些房企除了考核銷售規模以外,也把回款率列為一項硬性考核指標。

  抓回款的效果顯而易見。根據統計局的數據,今年前10月,定金及預收款、個人按揭貸款的增速分別達到9.4%和14.1%。而在上半年,這兩項指標的增速分別為9.0和11.1%。

  在房企的資金來源中,這兩項幾乎占了一半。

  但總體來看,銷售升溫并未令資金狀況真正改善。今年前10月,房地產企業到位資金14.5億元,同比增長7.0%,增速在9月短暫提高后再度下滑。

  壓力還將持續一段時間。恒大研究院的報告顯示,2019年至2021年,房企逐步迎來償債高峰期。從兌付規模來看,這三年的到期債務規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

  前述房企人士表示,從財務模型來看,除了少數大中型房企外,很多企業的現金流都有很大的下降風險,部分房企的現金流已經很難覆蓋短期負債。

  房銷增速回升

  由于資金不甚寬裕,房企的投資步伐受到了制約。統計局的數據顯示,今年前10月,全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。自5月以來,該指標增速一直保持整體下降的局面,目前已是年內最低。

  同期,房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米,同比下降16.3%;土地成交價款9921億元,下降15.2%。今年以來,房企的拿地規模一直處于負增長狀態。

  “審慎投資”是行業現階段的主要指導思想。11月11日,新城控股(32.300, -0.13, -0.40%)召開今年第二次臨時股東大會,管理層透露了近期的拿地策略:“穩健應對,踩準節奏拿地”。

  到今年10月,新城控股的銷售規模已經突破2000億,但公司下半年的拿地明顯減少。根據已披露的數據,7月到10月,新城控股的拿地數量分別為12宗、0宗、1宗、0宗。

  上海易居研究院指出,今年10月,31家典型房企中,大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其中,恒大、碧桂園、融創、萬科等“第一軍團”單月拿地銷售比不足0.1。另有7家房企毫無斬獲,其中便包括新城控股、雅居樂、陽光城(6.460, -0.02, -0.31%)等千億房企。

  該機構認為,這些企業本身土儲充裕,放緩節奏主要是為“匹配當下的節奏,降低銀根收緊風險”。

  嚴躍進指出,如果未來融資環境沒有根本改善,房企現有的策略還將繼續實行下去,即“收縮投資、加速銷售”。

  按照慣例,房地產企業往往在年末加大銷售力度,從而沖擊年度銷售目標。且過去10年來,12月的銷售規模一直是年度最高點。嚴躍進認為,到前10月,今年房企的銷售目標完成情況相對較好,但因為樓市下行,企業會繼續強化銷售,從而將收入結轉至明年乃至后年。

  中原地產首席分析師張大偉也認同這一觀點。他表示,在這一動力下,今年的商品房銷售面積有望超過去年的歷史峰值,銷售金額也很可能突破15萬億大關,再創新高。

  2016年至2018年,商品房銷售規模連續三年創下新高。2018年,商品房銷售面積171654萬平方米,商品房銷售額149973億元。

責任編輯:上游
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